徐州地铁2号线庆云桥站上盖TOD项目——庆云桥地铁商务区通过“招商前置+专班攻坚”模式，在竣工备案前完成酒店、商业两大核心板块招租去化，办公板块随后完成全部签约，累计盘活面积7.33万平方米，整体出租率达到100%，是徐州地铁集团深入践行“轨道+物业”开发理念、落实国有资产盘活提质增效要求的标志性示范项目，也是徐州轨道TOD项目中首个实现“竣工即满租”的标杆项目。

庆云桥地铁商务区位于徐州市鼓楼区中山北路28号，地处中山北路以东、黄河北路以北，总建筑面积10.85万平方米，其中可租售面积7.33万平方米，业态覆盖商业、酒店、办公及配套附属车库，全部资产权属归徐州地铁集团。项目紧邻城市核心交通节点，是徐州市中心商圈“东进北扩”战略落地、“彭城七里”历史文化轴北延的重要空间载体，也是徐州地铁集团探索TOD资产可持续运营、实现“社会效益+经济效益”双向赋能的核心试点项目。

机制重构，专班攻坚凝聚合力

长期以来，城轨行业TOD项目多采用“建成交付后再启动招商”的传统模式。面对商业地产去化周期拉长、同业竞争加剧等市场变化，大体量多业态项目若待工程全部竣工后再招商，容易出现招商周期长、空置率高、资金回笼慢等问题。庆云桥地铁商务区涵盖商业、酒店、办公三类业态，不同客户对空间层高、机电配置、动线布局等需求差异较大，传统“先建设、后招商”路径还可能导致后续拆改增加成本、拉长落地周期，难以实现资产的高效盘活。

针对上述痛点，徐州地铁集团摒弃被动招商路径，创新探索“在建阶段即全面启动前置招商”的全新策略，以“降本、提效、加速回流”为核心目标，通过机制重构、模式创新、业态优化、方式灵活化四个维度的系统性举措，推动招商运营与工程建设深度协同，从源头破解传统模式的效率痛点。组建跨部门、跨层级招商专项攻坚专班，实行集中办公、联动作战，建立“周调度、月复盘”协同推进制度，打破“建设、招商、运营各管一段”的部门壁垒。

以商定建，灵活招商加速去化

在具体推进中，项目推行“以商定建”模式。在建设阶段同步启动客户储备及租赁签约，通过行业调研、承租方设计规划等方式，根据承租方需求优化产品设计或预留自行改造条件，实现“以商定建”“以需定产”，从源头减少因需求不明确产生的拆改投入，压缩招商后二次改造等待周期。同时，项目紧扣徐州市中心商圈“东进北扩”战略定位和“彭城七里”历史文化轴文化底蕴，重点布局中高端连锁酒店、甲级生态办公、城市首进特色商业等差异化业态，打造集品质商业消费、在地文化体验、高端商务办公于一体的城市活力综合体。

在招商方式上，项目结合不同业态资产特性灵活选用招租方式：对酒店、办公业态实行公开竞价招租，充分挖掘资产市场价值；对大体量集中商业板块采用公开招标方式遴选专业运营方，借助专业商业管理团队降低后续自持运营风险，在合规前提下加速资产去化、快速回笼资金。

竣工即满租，双效赋能树标杆

项目已于2026年7月17日完成竣工备案，竣工备案前已完成酒店、商业两大核心板块招租去化，2026年8月办公板块完成全部签约。项目成功引入国际连锁酒店品牌“希尔顿欢朋”，签约商业管理公司“宁波大卫茂商业管理有限公司”，确定商业项目案名“大卫茂美学中心”。

庆云桥地铁商务区的创新实践，不仅破解了大体量多业态TOD资产盘活的传统痛点，也形成了一套可复制、可推广的“招商前置+协同攻坚”运营方法论，为城轨行业存量TOD资产盘活、探索“轨道+物业”第二增长曲线提供了实践样本，在实现国有资产保值增值的同时，进一步完善区域公共服务功能，推动社会效益与经济效益双向赋能、协同发展。