近日，由苏州新建元控股集团发起设立的“中联东吴—新建元邻里中心资产支持专项计划”在上海证券交易所成功挂牌上市，由此开创了中国社区商业资产证券化运作的先河。

 邻里中心是在借鉴新加坡公共管理先进理念基础上，结合苏州工业园区的开发建设，经过多年实践形成的集商业、文化、体育、卫生和教育等于一体的社区商业中心和服务中心。邻里中心REITs由以分布在苏州工业园区各区域生活圈核心、住宅区中央地带的10个邻里中心为底层资产，产品总规模20.5亿元，期限为5年；是国内首单以“社区商业物业”为底层资产的REITs产品。

探索盘活存量国有资产的新路径

REITs是以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金，是房地产证券化的重要手段。发行REITs，是国际上主流的既能盘活持有型物业，又能保留资产控制权的金融工具。

邻里中心REITs的成功发行，是对持有型商业物业运营模式的新探索，积极响应存量时代下国家“稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点”的政策要求。在引入社会资本参与园区开发建设的同时，保持了两个“不变”：园区国资对邻里中心控制权不变，邻里中心服务民众的政府公益职能定位不变。通过“产业+金融”模式，将国有资产成功推向资本市场，为国企盘活存量持有型资产提供了一条新路径。

注入转型发展新活力

发行REITs以后，邻里中心的“角色”悄然改变：公司不再是简单的资产持有人，而是成为资产管理人，从单纯获取物业租金收入的低附加值模式升级为收取运营管理费的高附加值模式，从传统的房东转变为社区商业运营管理供应商，商业模式实现了优化，迈出了转型升级的关键一步。

REITs正式发行后，通过项目公司、基金公司与商管公司三方订立物业运营管理协议，引入收入承诺、差额补足、绩效管理费等激励约束机制，将形成对邻里中心不断提升项目管理与服务水平的“倒逼机制”。一方面，公司将遵循市场化机制，选配优秀团队，改进管理水平，增加资产投资回报；另一方面，进入REITs资产包的邻里中心项目团队与其他在建、有待进入资产包的项目团队之间，也将形成合理竞争，对于完善内部管理、激发队伍活力有重要意义。本次REITs的推出，实现了企业存量资产盘活、融资渠道拓宽和运营能力升级的“三个创新”，商业模式和管理机制的“两个转型”。

优化国有资产结构

作为苏州工业园区所属的大型国有企业集团，新建元控股、参股各类企业80多家，形成地产开发、资本经营、资产管理、实业投资四大业务板块，资产总规模达320多亿元，旗下拥有众多产业载体、总部经济楼宇、文旅地标项目和覆盖城市的社区商业网络，都是不可多得的优质核心资产。如何在推动国有企业经营提速增效的同时，探索出一条国资优质核心资产保值增值的发展新道路，这正是新建元积极开展资产证券化工作的意义所在。通过发行REITs，发挥资本市场功能，推动资本和资产相互促进，将国企长期持有的资产转化为流动资产，降低了资产负债率，提高了流动性，形成“开发—成熟—REITs—再开发”的良性循环，避免资金沉淀，实现持续发展。

打造民生福地宜居胜地

“邻里中心”是园区在借鉴新加坡公共管理先进理念基础上，经过多年创新实践形成的集商业、文化、体育、卫生和教育于一体的社区商业中心和服务中心，邻里中心坚持以人为本、便民惠民的理念，以18个项目、70万平方米运营体量，构建起完备的城市社区商业服务网络。此次进入资产包的湖东、玲珑、翰林、新城、贵都、东沙湖等10处邻里中心项目，均分布于园区的核心居住板块，布局合理、交通便利，项目业态丰富、商户稳定、运营成熟，具备成为证券化运作资产的基础条件。

在前期运作申报过程中，通过引入专业金融机构参与和市场化机制运行，对项目进行招商、运营、业态配比的严格管控，进一步挖掘了资产价值。此次与资本市场的有效对接，为市场运作与公共服务并重、经济效益与社会效益结合的邻里中心社区商业品牌化经营发展之路带来全新的发展空间，最终将回馈于更广大民众消费体验、生活品质，乃至居住幸福感的全面提升，体现了党的十九大报告提出的“永远把人民对美好生活的向往作为奋斗目标”的要求。

提升国资品牌影响力

此次邻里中心REITs发行行业第一单，既可以大大增强“邻里中心”品牌的知名度和行业影响力，又能够积累运作经验，为今后探索股权型REITs奠定先发优势。邻里中心成功开展REITs运作，作为深入借鉴国际经验的成果，为园区继续深化中新合作，推进开放创新综合试验贡献了力量。

未来，苏州工业园区国资国企将深入贯彻党的十九大精神，围绕公租房、产业园等载体，积极扩大REITs试点，引入更加多元的社会资本参与改善资产经营管理，推动园区产业升级，助力园区建设“创新源地、产业高地、民生福地、宜居胜地”，为园区争当苏州“两个标杆”和“四个名城”建设的先行军做出新的更大贡献。